Normativa d'ascensors 2026: què exigeix el RD 355/2024 a la teva comunitat

La normativa vigent és el Reial Decret 355/2024, que aprova la ITC AEM 1 «Ascensors» i s’aplica des de l’1 de juliol de 2024. Obliga la teva comunitat a tenir contracte amb una empresa conservadora, a revisar l’ascensor cada mes en la majoria dels casos i a passar una inspecció oficial cada dos, quatre o sis anys.

Quina normativa d’ascensors està en vigor el 2026?

La norma de referència és el Reial Decret 355/2024, de 2 d’abril, publicat al BOE núm. 91 el 13 d’abril de 2024. Aprova la Instrucció Tècnica Complementària ITC AEM 1 «Ascensors», que regula la posada en servei, la modificació, el manteniment i la inspecció dels ascensors, i va entrar en vigor l’1 de juliol de 2024.

Aquest reial decret va derogar expressament el Reial Decret 88/2013, que aprovava l’anterior ITC AEM 1, i el Reial Decret 57/2005, sobre seguretat del parc d’ascensors existent. Si el teu contracte de manteniment o algun document de la comunitat encara cita el Reial Decret 88/2013, està desactualitzat.

Des de la seva publicació, el text ha rebut algunes modificacions puntuals (per exemple, del Reial Decret 164/2025 i del Reial Decret 770/2025), per la qual cosa convé consultar sempre la versió consolidada del BOE. El Ministeri d’Indústria publica a més una guia tècnica d’aplicació que resol dubtes freqüents.

Quines obligacions té la teva comunitat com a titular de l’ascensor?

La comunitat de propietaris és la titular de l’ascensor i, segons l’article 4 de la ITC, és responsable que s’utilitzi amb seguretat. A la pràctica, això suposa:

• Tenir contracte de manteniment en vigor amb una empresa conservadora habilitada. L’ascensor només es pot fer servir mentre existeixi aquest contracte.
• Avisar l’empresa conservadora immediatament en cas d’accident i en un màxim de 24 hores si detecta una anomalia de funcionament.
• Demanar que s’aturi l’ascensor quan sàpiga que el seu ús no és segur.
• Fer les reparacions que l’empresa li comuniqui per escrit, en el termini que aquesta fixi segons el risc. Si no es fan, ha de demanar que l’ascensor quedi fora de servei.
• Contractar la inspecció periòdica al seu degut temps. L’empresa conservadora no la pot contractar en cap cas.
• Corregir els defectes que indiqui el certificat d’inspecció, en els terminis que marqui l’organisme de control.
• Conservar la documentació: registre de posada en servei, declaració de conformitat (si n’hi ha), fitxa tècnica, manual de funcionament, registre de manteniment, contracte i certificats d’inspecció.

Cada quan cal fer el manteniment de l’ascensor?

A la majoria d’edificis d’habitatges, cada mes. L’article 5.4 de la ITC estableix que la revisió presencial de manteniment preventiu es farà cada mes, sense que puguin passar menys de 20 dies ni més de 45 entre una visita i la següent.

La revisió pot ser cada quatre mesos només en dos supòsits: els ascensors d’habitatges unifamiliars, i certs ascensors certificats segons la normativa de màquines (Reial Decret 1644/2008 o Reglament (UE) 2023/1230) instal·lats en edificis d’habitatges de fins a tres parades i que no donin servei a més de 20 habitatges.

A més, la llei fixa com s’ha de documentar cada visita:

• L’empresa ha de tenir un pla de manteniment actualitzat per a cada ascensor, elaborat segons la norma UNE 58720.
• Després de cada actuació, ha de lliurar a la comunitat un butlletí en un termini màxim de deu dies, amb la data, l’hora d’inici i de fi, el tècnic que ha intervingut i els treballs i comprovacions realitzats.
• El registre de manteniment es manté al dia i es lliura a la propietat quan acaba el contracte.

Un butlletí amb hores d’entrada i sortida permet a la comunitat comprovar una cosa molt concreta: quant temps dedica realment el tècnic al seu ascensor.

Cada quan passa la inspecció oficial l’ascensor?

Depèn del tipus d’edifici: cada dos, quatre o sis anys. Les inspeccions periòdiques les fan organismes de control acreditats, i l’article 11.4 de la ITC fixa aquests terminis màxims:

Tipus d’edifici	Inspecció periòdica
Edificis d’ús industrial o llocs de pública concurrència	Cada 2 anys
Edificis de més de 20 habitatges o amb més de 4 plantes servides	Cada 4 anys
Resta d’ascensors	Cada 6 anys

La norma aclareix que la presència d’un despatx o una consulta mèdica en un edifici residencial no el converteix en un de pública concurrència: s’aplica el criteri d’ús principal de l’edifici.

L’empresa conservadora ha d’avisar la comunitat, amb almenys tres mesos d’antelació, de la data límit de la propera inspecció. Si aquesta data passa sense inspecció, l’empresa està obligada a deixar l’ascensor fora de servei i comunicar-ho a la comunitat i a l’administració en les 24 hores següents.

Després de la inspecció, l’organisme de control classifica els defectes trobats:

Resultat	Què significa	Termini per corregir
Favorable sense defectes	Tot correcte; etiqueta verda a la cabina	—
Favorable amb defectes lleus	Incompliments que no suposen perill	Màxim sis mesos des de la seva detecció
Desfavorable amb defectes greus	Sense perill immediat, però podria haver-n’hi si falla la instal·lació; etiqueta «condicionada»	El que fixi l’inspector, mai més de sis mesos
Desfavorable amb defectes molt greus	Risc imminent; l’ascensor queda fora de servei	Fins a corregir-lo i superar una nova inspecció completa

Compte amb els defectes lleus que es repeteixen d’una inspecció a una altra: la norma els anota com a «reiterats» i poden ser objecte de sanció.

Què ha de fer l’empresa conservadora?

L’article 7 de la ITC enumera les seves obligacions, que han de figurar al contracte de manteniment. Les més rellevants per a una comunitat són aquestes:

• Enviar personal en un termini màxim de 24 hores per a avaries que aturin l’ascensor sense persones atrapades, i de manera immediata quan hi hagi persones atrapades o un accident.
• Comunicar per escrit quins elements s’han de reparar o substituir.
• Garantir durant dos anys la correcció dels defectes causats per una mala execució dels seus treballs.
• Aturar l’ascensor si aprecia un risc greu i imminent.
• Ser present i col·laborar en les inspeccions de l’organisme de control.
• En acabar el contracte, deixar l’ascensor en condicions de ser mantingut, amb la informació i els codis d’accés al quadre de maniobra, i amb la comunicació bidireccional funcionant.

L’empresa ha de tenir, a més, una assegurança de responsabilitat civil amb una cobertura mínima de 600.000 € per accident. A Ascensors BCN complim aquestes obligacions amb un criteri afegit: pocs ascensors per tècnic, perquè el manteniment sigui realment preventiu. Pots veure com ho apliquem al nostre servei de manteniment d’ascensors a Barcelona.

Un ascensor antic s’ha d’adaptar a la nova normativa?

Sí, en alguns aspectes. L’annex VII de la ITC enumera les mesures mínimes de seguretat que han d’incorporar els ascensors que ja eren al mercat abans de la seva entrada en vigor, excepte els que compten amb declaració de conformitat segons les directives més recents. Els terminis solen comptar des de la primera inspecció periòdica que detecti la mancança. Entre aquestes:

• Comunicació bidireccional a la cabina: tots els ascensors han de permetre que una persona atrapada demani auxili en qualsevol moment a un centre de rescat, amb un sistema accessible per a persones amb discapacitat (norma UNE-EN 81-70). Si falta, s’ha d’instal·lar en el termini d’un any.
• Protecció contra el tancament de portes automàtiques, quan sigui tècnicament i econòmicament viable.
• Precisió de parada i anivellament, en certs casos, com després d’un accident per manca d’anivellament o en canviar el grup tractor.
• Dispositiu contra la sobrecàrrega, quan sigui viable sense substituir el quadre de maniobra.
• Substitució de guies de determinats tipus i adequació del contrapès, amb terminis segons l’any d’instal·lació.

Per a les alarmes remotes dels ascensors, la norma tècnica europea de referència és la UNE-EN 81-28. Si el teu ascensor té anys, revisa l’últim certificat d’inspecció: allà apareixeran les mesures pendents. T’ajudem a planificar-les al nostre servei de modernització d’ascensors.

Què passa si la comunitat no compleix la normativa?

El primer, l’ascensor pot quedar-se aturat. Sense contracte de manteniment no es pot fer servir; amb la inspecció caducada, l’empresa conservadora està obligada a aturar-lo; i amb un defecte molt greu, l’organisme de control el deixa fora de servei fins que es corregeixi.

A més, les infraccions de la ITC es classifiquen i se sancionen d’acord amb el títol V de la Llei 21/1992, d’Indústria. I si els defectes d’una inspecció es poden atribuir a un mal manteniment, l’organisme de control ho ha de comunicar a l’administració, la qual cosa afecta l’empresa conservadora.

La millor manera d’evitar tot això és senzilla: un contracte clar, butlletins al dia i una empresa que t’avisi amb temps de cada termini. Si tens dubtes sobre la situació del teu ascensor, demana’ns una revisió o truca al 934 400 423.