Normativa de ascensores 2026: qué exige el RD 355/2024 a tu comunidad

La normativa vigente es el Real Decreto 355/2024, que aprueba la ITC AEM 1 «Ascensores» y se aplica desde el 1 de julio de 2024. Obliga a tu comunidad a tener contrato con una empresa conservadora, a revisar el ascensor cada mes en la mayoría de los casos y a pasar una inspección oficial cada dos, cuatro o seis años.

¿Qué normativa de ascensores está en vigor en 2026?

La norma de referencia es el Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, publicado en el BOE núm. 91 el 13 de abril de 2024. Aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, la modificación, el mantenimiento y la inspección de los ascensores, y entró en vigor el 1 de julio de 2024.

Este real decreto derogó expresamente el Real Decreto 88/2013, que aprobaba la anterior ITC AEM 1, y el Real Decreto 57/2005, sobre seguridad del parque de ascensores existente. Si tu contrato de mantenimiento o algún documento de la comunidad todavía cita el Real Decreto 88/2013, está desactualizado.

Desde su publicación, el texto ha recibido algunas modificaciones puntuales (por ejemplo, del Real Decreto 164/2025 y del Real Decreto 770/2025), por lo que conviene consultar siempre la versión consolidada del BOE. El Ministerio de Industria publica además una guía técnica de aplicación que resuelve dudas frecuentes.

¿Qué obligaciones tiene tu comunidad como titular del ascensor?

La comunidad de propietarios es la titular del ascensor y, según el artículo 4 de la ITC, es responsable de que se use con seguridad. En la práctica, eso supone:

• Tener contrato de mantenimiento en vigor con una empresa conservadora habilitada. El ascensor solo puede usarse mientras exista ese contrato.
• Avisar a la empresa conservadora de inmediato en caso de accidente y en un máximo de 24 horas si detecta una anomalía de funcionamiento.
• Pedir que se pare el ascensor cuando sepa que su uso no es seguro.
• Hacer las reparaciones que la empresa le comunique por escrito, en el plazo que esta fije según el riesgo. Si no se hacen, debe pedir que el ascensor quede fuera de servicio.
• Contratar la inspección periódica a su debido tiempo. La empresa conservadora no puede contratarla en ningún caso.
• Corregir los defectos que indique el certificado de inspección, en los plazos que marque el organismo de control.
• Conservar la documentación: registro de puesta en servicio, declaración de conformidad (si la hay), ficha técnica, manual de funcionamiento, registro de mantenimiento, contrato y certificados de inspección.

¿Cada cuánto hay que hacer el mantenimiento del ascensor?

En la mayoría de edificios de viviendas, cada mes. El artículo 5.4 de la ITC establece que la revisión presencial de mantenimiento preventivo se hará cada mes, sin que puedan pasar menos de 20 días ni más de 45 entre una visita y la siguiente.

La revisión puede ser cada cuatro meses solo en dos supuestos: los ascensores de viviendas unifamiliares, y ciertos ascensores certificados según la normativa de máquinas (Real Decreto 1644/2008 o Reglamento (UE) 2023/1230) instalados en edificios de viviendas de hasta tres paradas y que no den servicio a más de 20 viviendas.

Además, la ley fija cómo debe documentarse cada visita:

• La empresa debe tener un plan de mantenimiento actualizado para cada ascensor, elaborado según la norma UNE 58720.
• Tras cada actuación, debe entregar a la comunidad un boletín en un plazo máximo de diez días, con la fecha, la hora de inicio y de fin, el técnico que ha intervenido y los trabajos y comprobaciones realizados.
• El registro de mantenimiento se mantiene al día y se entrega a la propiedad cuando termina el contrato.

Un boletín con horas de entrada y salida permite a la comunidad comprobar algo muy concreto: cuánto tiempo dedica realmente el técnico a su ascensor.

¿Cada cuánto pasa la inspección oficial el ascensor?

Depende del tipo de edificio: cada dos, cuatro o seis años. Las inspecciones periódicas las hacen organismos de control acreditados, y el artículo 11.4 de la ITC fija estos plazos máximos:

La norma aclara que la presencia de un despacho o una consulta médica en un edificio residencial no lo convierte en uno de pública concurrencia: se aplica el criterio de uso principal del edificio.

La empresa conservadora debe avisar a la comunidad, con al menos tres meses de antelación, de la fecha límite de la próxima inspección. Si esa fecha pasa sin inspección, la empresa está obligada a dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo a la comunidad y a la administración en las 24 horas siguientes.

Tras la inspección, el organismo de control clasifica los defectos encontrados:

Ojo con los defectos leves que se repiten de una inspección a otra: la norma los anota como «reiterados» y pueden ser objeto de sanción.

¿Qué debe hacer la empresa conservadora?

El artículo 7 de la ITC enumera sus obligaciones, que deben figurar en el contrato de mantenimiento. Las más relevantes para una comunidad son estas:

• Enviar personal en un plazo máximo de 24 horas para averías que paren el ascensor sin personas atrapadas, y de manera inmediata cuando haya personas atrapadas o un accidente.
• Comunicar por escrito qué elementos deben repararse o sustituirse.
• Garantizar durante dos años la corrección de los defectos causados por una mala ejecución de sus trabajos.
• Parar el ascensor si aprecia un riesgo grave e inminente.
• Estar presente y colaborar en las inspecciones del organismo de control.
• Al terminar el contrato, dejar el ascensor en condiciones de ser mantenido, con la información y los códigos de acceso al cuadro de maniobra, y con la comunicación bidireccional funcionando.

La empresa debe tener, además, un seguro de responsabilidad civil con una cobertura mínima de 600.000 € por accidente. En Ascensores BCN cumplimos estas obligaciones con un criterio añadido: pocos ascensores por técnico, para que el mantenimiento sea realmente preventivo. Puedes ver cómo lo aplicamos en nuestro servicio de mantenimiento de ascensores en Barcelona.

¿Tiene que adaptarse un ascensor antiguo a la nueva normativa?

Sí, en algunos aspectos. El anexo VII de la ITC enumera las medidas mínimas de seguridad que deben incorporar los ascensores que ya estaban en el mercado antes de su entrada en vigor, salvo los que cuentan con declaración de conformidad según las directivas más recientes. Los plazos suelen contar desde la primera inspección periódica que detecte la carencia. Entre ellas:

• Comunicación bidireccional en cabina: todos los ascensores deben permitir que una persona atrapada pida auxilio en cualquier momento a un centro de rescate, con un sistema accesible para personas con discapacidad (norma UNE-EN 81-70). Si falta, debe instalarse en el plazo de un año.
• Protección contra el cierre de puertas automáticas, cuando sea técnica y económicamente viable.
• Precisión de parada y nivelación, en ciertos casos, como tras un accidente por falta de nivelación o al cambiar el grupo tractor.
• Dispositivo contra la sobrecarga, cuando sea viable sin sustituir el cuadro de maniobra.
• Sustitución de guías de determinados tipos y adecuación del contrapeso, con plazos según el año de instalación.

Para las alarmas remotas de los ascensores, la norma técnica europea de referencia es la UNE-EN 81-28. Si tu ascensor tiene años, revisa el último certificado de inspección: ahí aparecerán las medidas pendientes. Te ayudamos a planificarlas en nuestro servicio de modernización de ascensores.

¿Qué pasa si la comunidad no cumple la normativa?

Lo primero, el ascensor puede quedarse parado. Sin contrato de mantenimiento no se puede usar; con la inspección caducada, la empresa conservadora está obligada a pararlo; y con un defecto muy grave, el organismo de control lo deja fuera de servicio hasta que se corrija.

Además, las infracciones de la ITC se clasifican y sancionan conforme al título V de la Ley 21/1992, de Industria. Y si los defectos de una inspección pueden atribuirse a un mal mantenimiento, el organismo de control debe comunicarlo a la administración, lo que afecta a la empresa conservadora.

La mejor forma de evitar todo esto es sencilla: un contrato claro, boletines al día y una empresa que te avise con tiempo de cada plazo. Si tienes dudas sobre la situación de tu ascensor, pídenos una revisión o llama al 934 400 423.